Arrendamientos en tiempos de Coronavirus


Partiendo de la premisa de que el contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades en el que una de las partes, el ARRENDADOR, cede a otra parte llamada ARRENDATARIO, un bien a cambio de una retribución, normalmente en dinero.  Ambas partes gozando de derechos y obligaciones.

Este se perfecciona en el momento en que el ARRENDADOR, cede el inmueble o local al ARRENDATARIO y este a su vez, entrega una suma de dinero, comúnmente mensual, por un tiempo determinado o indeterminado.

Ahora bien, este tema que desarrollaremos será tendiente a resolver problemas relacionados con los arrendamientos de inmuebles para uso de locales comerciales, sin embargo, las obligaciones y derechos que prevé la ley para las partes involucradas en dichos contratos son los mismos para todo caso, en consecuencia, toda la plática y los consejos pueden ser aplicados a cualquier tipo de arrendamiento, salvo en estrictas restricciones.  

Para este escrito me interesa sobremanera mencionar que, más que una catedra, lo que te vengo a ofrecer son unas recomendaciones.

Tú me dirás: RECOMENDACIONES ¿Para qué?

Lo mejor que podemos hacer en estos tiempos es ayudar a nuestros semejantes con lo que nosotros tenemos, que son nuestros conocimientos en el derecho.

Por ello te voy a dar recomendaciones para asesorar qué hacer, cuando te pregunten:¿Qué postura debe tener el arrendador y/o el arrendatario? Y una muy válida ¿se debe pagar o no la renta este mes el arrendatario?

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ALGUNOS ANTECEDENTES.

Tenemos que el día 30 de marzo, el Consejo de Salubridad General publicó en el Diario Oficial de la Federación el Acuerdo por el que se declara emergencia sanitaria por causa de fuerza mayor, a la epidemia de enfermedad generada por el virus (COVID-19), señalando que la Secretaría de Salud determinaría todas las acciones que resulten necesarias para atender dicha emergencia.

Luego entonces, el día 31, Se ordena la suspensión inmediata, del 30 de marzo al 30 de abril de 2020, de las actividades no esenciales, con la finalidad de mitigar la dispersión y transmisión del virus COVID-19 en la comunidad, para disminuir la carga de enfermedad, sus complicaciones y la muerte por COVID-19 en la población residente en el territorio nacional;

Posterior a esto creo que lo único que hemos escuchado han sido noticias relacionadas con el Coronavirus. Y seguro estoy que las repercusiones que dejará a su paso el virus serán en gran medida a los problemas que puedan consultarnos como abogados.

¿SE PUEDE FUNDAMENTAR LA FALTA DE PAGO DE LA RENTA?

En mi humilde opinión, el ARRENDATARIO es quien, desde el punto de vista del legislador, se encuentra más vulnerable en una situación como la que nos atañe.

Utilizaremos como base en esta platica únicamente 3 artículos de dos legislaciones diferentes;

El Código Civil del Estado de Jalisco establece en los artículos 2012 y 2013:

Artículo 2012.‑ Si por caso fortuito o fuerza mayor, se impide totalmente al arrendatario el uso o goce del bien arrendado y si éste dura más de un mes, podrá pedir la rescisión del contrato de manera anticipada sin responsabilidad para él. Este derecho no es renunciable.

Artículo 2013.‑ Si por caso fortuito o fuerza mayor, sólo se impide en parte el uso o goce del bien, podrá el arrendatario pedir la reducción proporcional de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura cuando menos un mes. Este derecho no es renunciable.

DIFERENCIAS EN LEGISLACIONES.

Haciendo una similitud entre las legislaciones de la Ciudad de México y el Estado de Jalisco, (y que seguramente no existe mucha variación entre estas legislaciones y las del resto del país) hay una diferencia que puedo percibir un par de diferencias:

El artículo 2431 del Código Civil para la Ciudad de México establece lo siguiente:

Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.

Podemos apreciar dos diferencias importantes en estas dos leyes que acabamos de escuchar:

  1. Que, a diferencia del C. de Jalisco, el C. de la CDMX, durante la vigencia del impedimento no causará renta.
  2. El periodo de tiempo para la recisión del contrato: en CDMX 2 meses y en Jalisco 1 mes.

OJO:  que el C. de CDMX, tampoco dice que si solo fue en parte el impedimento no podrá el Arrendador requerir parte de la renta.  Así como el de jalisco no menciona que, si el impedimento es total, no imposibilita al arrendatario sugerir cesar el pago de la renta durante la vigencia de dicho impedimento.

Recordemos esa máxima jurídica que dice nadie está obligado a hacer lo que la ley no manda, ni impedido de hacer lo que ella no prohíbe.

Esto nos da pie a poder negociar, no a usar la interpretación a nuestro antojo.

 EL CASO FORTUITO Y DE FUERZA MAYOR.

Lo anterior nos permite preguntarnos:

¿POR QUÉ SÍ Y EN QUÉ CASOS, APLICAN LOS ARTÍCULOS ANTES MENCIONADOS?

Los artículos citados anteriormente mencionan que PARA que surja el impedimento para hacer el pago de la pensión rentística, debe ser el resultado de actos por casos fortuitos o fuerza mayor.

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¿Qué son los casos fortuitos? Los casos fortuitos son hechos imprevisibles. Y ¿Qué son los los hechos de fuerza mayor?, se refieren a aquellos que se distinguen por la irresistibilidad al acontecimiento, derivados de actos de autoridad.

Estos, con independencia de los conceptos (pues de ambas se obtiene el mismo resultado), se pueden identificar como:

  1. Sucesos de la naturaleza; (Casos fortuitos)
  • De hechos del hombre y; (Casos fortuitos)
  • Derivados de actos de autoridad. (Casos de fuerza mayor)

En base a lo anterior, ¿Dónde podemos ubicar al COVID-19?

Como lo dije al principio, el ejecutivo federal por decreto ordenó que, del 30 de marzo al 30 de abril, se suspendieran todas aquellas actividades no esenciales por causa de fuerza mayor derivado de la pandemia conocida como CORONAVIRUS y Recomendó a la sociedad mexicana bajo el Hashtag #QuedateEnCasa, en conjunto de “Susana Distancia”, que todo mexicano, de no ser sumamente indispensable, permanezca en casa.

Entonces, ¿Este decreto puede ser considerado como fundamento del caso fortuito o fuerza mayor que afecte el cumplimiento de las obligaciones contractuales derivadas de un contrato de arrendamiento?

Desde mi humilde opinión, , pues hace las veces de un acto de autoridad, del que se deriva la “fuerza mayor” que mencionamos anteriormente.

¿En qué casos no aplicaría el caso fortuito o de fuerza mayor?

De acuerdo con la tesis que se encuentra bajo el rubro de:

ARRENDAMIENTO. LA CLAUSURA DEL BIEN ARRENDADO NO CONSTITUYE CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR, QUE RELEVE AL ARRENDATARIO DEL PAGO DE LAS RENTAS, CUANDO ÉSTE PUDO EVITARLA.

No basta con que exista imposibilidad absoluta para ejercer un derecho o cumplir con una obligación, porque cuando el origen de la imposibilidad para cumplir es:

  1. Con dolo; (ejem. Deseo de hacer caer en error)
  2. Con negligencia o imprudencia del deudor, (ejem. Desentenderse de la obligación)  
  3. Y con la voluntad en obtener el resultado y la falta de diligencia, que caracteriza a la culpa. (ejem. Voluntad de no cumplir)

Los tres puntos caracterizan a aquel personaje que pudiendo pagar no quiso hacerlo.

 En consecuencia, el obstáculo se neutraliza y el deudor continúa vinculado al cumplimiento de su obligación, esto es, sigue siendo responsable.

RECOMENDACIONES para el ARRENDATARIO.

(este punto puede ser para el arrendatario de casa habitación o local comercial)

  •  Respondiendo a la pregunta si se debe o no pagar la renta en este mes, la respuesta sería un SI. Debe y tiene que pagar la renta. Si tiene para pagarla, debemos recomendar que pague y evitar que, por la emergencia sanitaria, abuse de su condición, pues la renta se seguirá devengando.
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Pero que dijiste, que gacho, ¡entonces para que tanto rollo!, no confundamos, lo que podemos hacer en estos casos es dar opciones al cliente y/o amigo y/o familiar que se las está viendo negras para llegar a fin de mes y no ha podido pagar, ¿Cómo?:

  1. Debe advertírselo al ARRENDADOR. Este debe tener sobre aviso que el problema económico nacional le está afectando y lo más recomendado será llegar a un acuerdo, de preferencia por escrito. Hacer esto y notificar legalmente al ARRENDATARIO, genera un antecedente muy importante. El cual puede ser muy útil en caso de dilucidar responsabilidades en juicio.  
  • ¿Se debe o no se debe pagar la renta esta cuarentena? Si se debe pagar, no obstante, considero que  debemos apelar a la sensatez, a la solidaridad y a la buena fe de las personas y Solicitar un plazo más amplio para hacer el pago, podría ser un ejemplo y/o en su caso una reducción proporcional de la renta, incluso, pueden ser ambas opciones.
  • Sugerir la recisión del contrato sin responsabilidad para ninguna de las partes, podría ser una muy buena opción y no esta impedida por la ley, siempre y cuando, haya transcurrido los tiempos establecidos por la misma ley.

Consecuencias de no pagar el arrendamiento.

(Para el ARRENDATARIO)

  1. No hacer el pago y no poner en aviso al ARRENDADOR. Tal como lo mencioné antes, no se genera un antecedente y tácitamente se entenderá que no se vio afectado por el problema y por consecuencia que si se hizo uso del inmueble.
  • Seguirá siendo acreedor de aquella mensualidad que no haya pagado.
  • Por consecuencia de lo anterior que: mediante una demanda, se requiera el pago de lo debido, la rescisión del contrato y sucesivamente te saquen con todo y chivas. Suena exagerado, pero uno nunca sabe que tan mal puede quedar el arrendatario.

RECOMENDACIONES PARA EL ARRENDADOR.

Muy parecido a los que se le puede asesorar al ARRENDATARIO, al ARRENDADOR se le puede aconsejar:

  1. Si Usted aprecia que han pasado 5 días después del pago de renta y usted sabe que no es mala paga su inquilino, tome la iniciativa de abordar al arrendatario y cuestionar si es debido a la contingencia su atraso. Llegue a un acuerdo. Repito, dar un plazo más amplio para recibir el pago y/o en su caso una reducción proporcional de la renta, incluso, pueden ser ambas opciones.
  • Sugerir la recisión del contrato sin responsabilidad para ninguna de las partes, podría ser una muy buena opción.
  • Si el ARRENDADOR tiene malos antecedentes, es decir, que no paga, hacer un escándalo no le va a devolver el inmueble. Los juzgados se encuentran suspendidos y hasta entonces no se reactiven no hay manera de cambiar la situación. Una vez que estos vuelvan a funcionar podrá promover lo que conforme a su derecho corresponda.

Promover una demanda solicitando la recisión del contrato, pago de rentas pendientes y desalojo del inmueble, no lo recomiendo en tanto el caso no sea extremo.

Pues si lo que queremos es dar soluciones rápidas, lo más prudente es acordar con el arrendatario, si no por el pago, por lo menos para que desaloje el inmueble objeto del contrato.

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C O N C L U C I O N E S.

Para concluir me gustaría agregar que, para evitar en gran medida un quiebre entre la relación contractual tanto del ARRENDATARIO COMO DEL ARRENDADOR, y por consecuencia un conflicto legal. Este tema y los derechos que hemos podido desarrollar a lo largo de esta platica, deben ser tratados con mucha sutileza, pues no es prudente asesorar a nuestro cliente ARRENDATARIO, que haga uso indebido de los derechos que puede tener o en algún momento tendrá, con la finalidad de aprovecharse de la situación o incluso hacer caer en error a su ARRENDADOR. Pues en caso de no hacer uso de la prudencia, es muy probable que de poder ser un “mal arreglo” como coloquialmente decimos, para estar al próximo a enfrentar “un buen pleito” que indudablemente derivará muchos más problemas de los que tratamos de evitar.

Hay que separar entre incumplimientos voluntarios (aprovechando la emergencia nacional) con incumplimientos necesarios, evitando ampararse en la situación de emergencia para retener lo que en realidad hay que pagar.

Por el otro lado, necesitamos exhortar a nuestro cliente ARRENDADOR, a no precipitarse en un mal juicio en contra de su inquilino.

Debemos apelar a la sensatez, a la solidaridad y a la buena fe de las personas, permitir que exista el dialogo y, en la medida en que este fluya, seguro se podrá conseguir un buen arreglo, que ayude a sopesar las necesidades de ambas partes.

Recordemos que la intención de hostigar puede en muchos casos, causar en la parte afectada un ánimo de confrontación y no queremos que, de no llegar a un arreglo, ni recibir la renta por causa de un mal trato en las negociaciones, esto nos cueste un juicio que, a como están los tiempos en materia de procedimientos en tribunales, nos haga desperdiciar 2 a 3 años en juicio (aclaro que no estoy queriendo decir que debemos acariciar o besar a los ARRENDATARIO, para que cumpla nuestras determinaciones, sino mas bien al tacto). Un juicio, definitivamente, lo debemos plantear como última opción.  

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